【潜力投资】把脉伦敦新建城铁沿线房产的投资时机

要点：

* 新建轨道交通项目沿线站点周边房产价格上涨的红利期，有三个节点——项目获批、开工建设、以及完工通车。这三个节点的前后，是投资者趋之若鹜的高峰期，也是房价上涨最可观的时期。

* 投资房产距离站点的距离，最好不要超过1000米，也就是步行时间最好不超过15分钟。

* 按照伦敦交通便利程度和房价的比例关系，通勤时间每减少5分钟，平均房价就高出约10万英镑的基本规律非常恰当。因此，任何一条新修的地铁、开通的夜班服务所节省的旅途时间，都将以房地产价格上升的形式兑现。

* 到2019年伦敦伊丽莎白全线通车之间，沿线站点附近的房地产价格的平均增幅约为60%，是同时期伦敦房价预计平均涨幅30%的两倍。其中，横贯城铁位于伦敦五、六区以及周边的房产将呈现高于60%的更大增幅。

* 伦敦市政府规划即将兴建的纵贯城铁，将给沿线房产带来相同或更大的刺激作用，5年左右飙升74%左右。

作为伊丽莎白线站点房产的业主，笔者经历着新建轨道交通项目带来的巨大红利。

2007年底，伊丽莎白线当时还是原称横贯城铁(Crossrail 1)，尚未开工建设，笔者选定了位于伦敦西五区的规划站点Hayesand Harlington，在现有的火车站附近步行5分钟左右区购买了一套公寓。

当时的Hayes and Harlington车站，往来乘客零零散散，早上坐车总是有座位。短短半年之后，当横贯城铁正式开工建设，在我家和火车站之间的一处近500个单元的楼盘跟着开工建设，并且进展迅速。

接下来的几年里，车站的乘客一天天增加，上班时间也开始变得拥挤。随着新的小区完工入伙，笔者也推荐自己的亲朋选房置业。横贯城铁的工程推进，房子周边的社区也发生着巨大的变化——原来破旧的公共图书馆被拆除新建成集图书馆、游泳池、健身房一体的大型公共设施；家边的运河沿岸的步行路被重新铺设；一个大型的超市建成开业；一个大型的多屏幕影院规划获批待建；就连原来几栋破旧的写字楼也被开发商改建成住宅，其中一栋还吸引了一个实力雄厚的中国投资者买走近一半的期房用于转卖套现⋯⋯房价方面，短短几年功夫，按照周边的房价行情，笔者持有房产的涨幅远超出同期伦敦的平均幅度。

到2013年，为了孩子需要选择优质的学区换更大的房子时，出于对行情的充分信心，将Hayes and Harlington的房产作为出租房继续持有。新的房产，笔者则毫不犹豫地选择在既是优质学区又是规划的纵贯城铁(Crossrail 2)的站点附近，从购买至今，房价已经上涨过半。

无论是笔者的亲身经历，还是各大机构的专业报告，不断印证着新建轨道交通项目对沿线站点的刺激推动。

显然，交通命脉将给沿线房产带来新的生机，推动刺激沿线房产高于其它地区的额外升值。按照伦敦交通便利程度和房价的比例关系，通勤时间每减少5分钟，平均房价就高出约10万英镑的基本规律非常恰当。因此，任何一条新修的地铁、开通的夜班服务所节省的旅途时间，都将以房地产价格上升的形式兑现。

正如满身的经脉是人体生机活力的保障，公共交通是大城市的命脉。伦敦市政府不断加大公交投入，在建的伊丽莎白线将于明年区段试运营2019年全线通车。已经获得批准的纵贯城铁(Crossrail2) 有望于2020年开工建设、Bakerloo地铁线向伦敦东南地区延伸的规划立项也在紧锣密鼓地进行中。根据不同机构的预测，这些沿线的房地产价格增幅，势必超出其它区域获得额外的大幅增值潜力。

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伦敦作为最受推崇的国际大都市之一，从150年前发明了地铁公交系统以来，新建线路不断开通运营。如今，面积仅有1600平方公里的伦敦（不到北京全市面积的十分之一、上海的四分之一、广州的五分之一），遍布着超过670公里的不低于600个车站的轨道公交网线（地铁、轻轨、电车和火车等）。正是这些公交系统承载着民众的正常出行，保持着伦敦的生机和活力。在这样的系统下，每一个新建或改造的地铁线路，将给经济注入新的血液，也就意味着包括房地产在内的沿线经济指标利好。

按照伦敦市政府的预测，伦敦居民总量将从当前800万人，在2030年超过1000万。这势必给伦敦的住房市场和公共交通系统带来巨大的压力。因此如何通过更新升级伦敦的命脉交通系统，同时在伦敦大外环高速M25周边兴建更多的住宅缓解房价飙升局面，成为政府的燃眉之急。

根据英国房地产网站emoov的预测，到2019年伦敦伊丽莎白全线通车之间，沿线站点附近的房地产价格的平均增幅约为60%，是同时期伦敦房价预计平均涨幅30%的两倍。其中，横贯城铁位于伦敦五、六区以及周边的房产将呈现高于60%的更大增幅。

emoov还预测，伦敦市政府规划即将兴建的纵贯城铁，将给沿线房产带来相同或更大的刺激作用，5年左右飙升74%左右。因为纵贯城铁沿线有大量区域将是首次享有地铁的便利，市中心通勤的时间将降低三分之一到一半左右。这些最新预测与之前的政府或各大机构的数据相互印证。

根据多家大型机构的专业分析，新建轨道交通项目沿线站点周边房产价格上涨的红利期，有三个节点——项目获批、开工建设、以及完工通车。这三个节点的前后，是投资者趋之若鹜的高峰期，也是房价上涨最可观的时期。至于房产距离站点的距离，专业人士建议最好不要超过1000米，也就是步行时间最好不超过15分钟。

如今，在伊丽莎白线顺利施工通车在望之际，纵贯城铁将成为伦敦未来15年的又一重大基础设施建设工程，对于中长期的价值投资者而言，意味着一批又一批潜力巨大的项目推出。祝愿各位把握机遇，财源广进！

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